En Txítxikov, un foraster misteriós i aparentment encantador, es dedica a recórrer les províncies russes buscant terratinents per fer-los una oferta ben estranya: comprar-los la titularitat dels serfs morts que encara consten inscrits en el cens. Sembla un negoci rodó per a tothom: els propietaris s'estalvien de continuar-ne pagant els impostos, i ell pot fer servir aquestes "ànimes mortes" per aconseguir noves terres i progressar socialment.
Ben aviat, però, les coses es torcen per a en Txítxikov, que haurà d'escapar-se per evitar les sospites i les enveges que un negoci tan singular desperta.